編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。觀點(diǎn)網(wǎng) “短板效應(yīng)”又被稱作木桶效應(yīng)，指的是一個(gè)水桶無論有多高，能裝多少水取決于最短的那塊木板。

 

觀點(diǎn)網(wǎng) “短板”成為木桶盛水量的限制性因素，無數(shù)人和企業(yè)也在奔赴“補(bǔ)短板”的路。

但在現(xiàn)實(shí)中，“面面俱到”始終是奢望，意味著成倍的資源投入和時(shí)間付出。因此，盡可能發(fā)揮有利條件，回避不利因素，專注“長(zhǎng)板”之長(zhǎng)，也許能產(chǎn)生意想不到的結(jié)果。

從更早之前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，企業(yè)紛紛投向多元化業(yè)務(wù)，到近段時(shí)間市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，企業(yè)以更大力度在非住業(yè)態(tài)布局，打造第二曲線以支撐業(yè)績(jī)，提振盈利能力，其中都不乏“揚(yáng)長(zhǎng)避短”的案例，通過創(chuàng)新和靈活調(diào)整找到新的增長(zhǎng)空間。

五礦地產(chǎn)亦是如此，母公司中國五礦集團(tuán)是國資委首批確定16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，但在市場(chǎng)深度調(diào)整階段，也未能躲避整體形勢(shì)影響，盈利表現(xiàn)出現(xiàn)波動(dòng)。

只是就長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這份難得的資源稟賦，仍是五礦地產(chǎn)穿越周期，贏得生存發(fā)展機(jī)會(huì)的關(guān)鍵所在。

 

地產(chǎn)境遇

 

從傳統(tǒng)房地產(chǎn)商向“全國領(lǐng)先的城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，經(jīng)過近二十年探索和實(shí)踐，五礦地產(chǎn)逐步形成了以地產(chǎn)開發(fā)為核心，產(chǎn)城業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為兩翼，建筑安裝、地產(chǎn)服務(wù)和地產(chǎn)金融為支撐的業(yè)務(wù)格局。

公司收入主要來自房地產(chǎn)發(fā)展、專業(yè)建筑及物業(yè)投資三個(gè)板塊。其中，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)是主要收入來源。

2024年9月27日，中國五礦首次組織旗下控股上市公司召開集體業(yè)績(jī)說明會(huì)，包括五礦地產(chǎn)在內(nèi)的8家中國五礦控股上市公司集中亮相上海證券交易所。

其中，五礦地產(chǎn)黨委書記、董事長(zhǎng)何劍波在回答現(xiàn)場(chǎng)提問時(shí)表示：“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整幅度非常深，2021年以來三年多時(shí)間，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)銷售規(guī)模從18萬億元降到2024年預(yù)計(jì)8萬億元左右的水平。”

在他看來，這是整個(gè)行業(yè)甚至各行各業(yè)從未有過的調(diào)整深度。

這輪調(diào)整過程中，房企都遇到了很大的挑戰(zhàn)和困難，“最開始主要是民營(yíng)企業(yè)受到影響，沖擊比較大。但因調(diào)整持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、程度深，實(shí)際上從2023年以來，其他所有制形式的企業(yè)也面臨很大壓力。”

從五礦地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，也確實(shí)與行業(yè)走勢(shì)一致。2023年度，五礦地產(chǎn)合約銷售額按年下降15%至113億元，合約銷售總樓面面積按年下降0.9%至55.5萬平方米。

向前追溯，即便是疫情影響下的2020年，五礦地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻番，銷售額同比增長(zhǎng)124%至193.6億元，增速位列行業(yè)前端。

自2021年起，先是銷售金額、銷售面積同比增幅顯著放緩，于2022年正式由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為下降。

只是好在2023年的降幅有所收窄。

 

圖丨銷售金額、面積數(shù)據(jù) 來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

 

市場(chǎng)變化之快速和劇烈，超出所有人意料。五礦地產(chǎn)相對(duì)優(yōu)勢(shì)在于，央企背景過往被提出更多安全線上的“要求”，沒能大開，現(xiàn)在也避免了大合。

以同樣為央企背景的中海地產(chǎn)來看，過去幾年，市場(chǎng)常有對(duì)于其發(fā)展緩慢的追問。對(duì)標(biāo)同行業(yè)，也被投資者冠以“保守”標(biāo)簽。直到行業(yè)進(jìn)入出清階段，中海因風(fēng)險(xiǎn)控制以及穩(wěn)健發(fā)展，又得到市場(chǎng)追捧。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控之下的效率問題，何劍波此前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾給出這樣的答案：“效率始終是有犧牲的，效率和風(fēng)控是有一個(gè)互相抵消的過程，本身就是一對(duì)矛與盾。”

在2024年9月的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，何劍波再次提到，五礦地產(chǎn)一直以來秉承的是穩(wěn)健發(fā)展和精品戰(zhàn)略。在市場(chǎng)高位的時(shí)候也注重控制風(fēng)險(xiǎn)，不追求拿地王，或者超過自己能力的加杠桿拿地。因此，現(xiàn)在雖然也受到影響，但程度有限。

事實(shí)上，2021年以來，五礦地產(chǎn)投拓動(dòng)作更是顯著減少，拿地?cái)?shù)量及金額從2021年的9宗項(xiàng)目、總土地成本110.56億元減少到2022年的1宗項(xiàng)目、總土地成本1700萬。到2023年以及2024年上半年，已經(jīng)是0新增。

新增土儲(chǔ)減少，但截至2024年上半年，五礦地產(chǎn)仍有約635.9萬平方米總土地儲(chǔ)備，其中七成位于一二線城市，能滿足該公司未來3-5年的發(fā)展需要。

圖丨土儲(chǔ)分布情況 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

 

另一方面，在市場(chǎng)下行過程中，五礦地產(chǎn)也一直在出貨，不因價(jià)格下降或者低于成本就捂盤惜售。

據(jù)何劍波介紹，這輪調(diào)整不是一年兩年，可能是三年五年。在這個(gè)過程中，五礦地產(chǎn)加快推進(jìn)銷售，只是難免面臨收入與盈利的取舍。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，五礦地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)收入123.08億港元，同比上升24.6%，占總收入97.4%。房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率按年上升5.6個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，主要是年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)源自珠三角地區(qū)毛利率較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目占比較多所致。

但在2024年上半年，五礦地產(chǎn)期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)收入較上年同期下降38.9%至49.97億港元，毛利率較上年同期下降14.5百分點(diǎn)至7.2%。

對(duì)此，五礦地產(chǎn)分析為，主要是期內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價(jià)格在內(nèi)的多種銷售策略，促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較低的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目占比較多。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2024年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-11月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售25441.92億元，同比下降約30.98%。低迷環(huán)境下，五礦地產(chǎn)接下來又將在銷售去化上采取哪些措施？

據(jù)悉，五礦地產(chǎn)提出了“四個(gè)一批”戰(zhàn)略，即順銷一批、調(diào)價(jià)一批、工抵一批、運(yùn)營(yíng)一批，有效推動(dòng)存貨去化。

對(duì)于房地產(chǎn)未來走勢(shì)，何劍波表示：“9月26日召開的中央政治局會(huì)議，以及9月24日國務(wù)院新聞辦公室舉辦的新聞發(fā)布會(huì)，都釋放出積極的房地產(chǎn)政策，政策底線劃得非常清楚，所以我還是有信心的。”

他分析，這一輪洗牌后很多企業(yè)會(huì)退出，總量上市場(chǎng)規(guī)模會(huì)縮小，但相對(duì)其他行業(yè)還是很大。未來隨著人們生活水平提升，改善型住房需求越來越高，將是重要市場(chǎng)。城市更新、舊城改造等方面的機(jī)會(huì)也很多。

“作為房企，一方面是自我應(yīng)對(duì)和修復(fù)，另一方面也在積極尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。我相信再過一兩年，市場(chǎng)信心恢復(fù)過來，還是能夠進(jìn)入比較良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。”

 

產(chǎn)城理想

 

最初，五礦地產(chǎn)開拓新市場(chǎng)的方式，并不完全只是拿地、新建住宅這種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“產(chǎn)城”也是重要路數(shù)之一?？梢哉f，城市運(yùn)營(yíng)商的身份在多年前已有體現(xiàn)。

據(jù)悉，經(jīng)過近二十年探索和實(shí)踐，五礦地產(chǎn)逐步形成了以地產(chǎn)開發(fā)為核心，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)城業(yè)務(wù)為兩翼，建筑安裝、地產(chǎn)金融和地產(chǎn)服務(wù)為支撐的“一核兩翼三支撐”業(yè)務(wù)格局。

依托園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)城服務(wù)等項(xiàng)目，產(chǎn)城業(yè)務(wù)將一、二、三級(jí)業(yè)務(wù)靈活有機(jī)組合，以產(chǎn)業(yè)邏輯和政策邏輯貫通商業(yè)模式，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)項(xiàng)目合作多贏。

產(chǎn)城業(yè)務(wù)領(lǐng)域，五礦地產(chǎn)先后在遼寧開發(fā)了30.4平方公里的營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園，在北京投資建設(shè)了觀山產(chǎn)業(yè)園，在廣東汕頭開發(fā)了8.6平方公里的粵東物流總部新城，在四川成都合作開發(fā)了五礦大邑未來生態(tài)城項(xiàng)目、郫都工業(yè)港項(xiàng)目、新都產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在福建合作開發(fā)南安閥門產(chǎn)業(yè)園、預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園、智能家居產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在北京，作為東城區(qū)“科創(chuàng)金三角”產(chǎn)城融合高質(zhì)量發(fā)展合伙人，實(shí)施了東直門“五礦科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合體”項(xiàng)目。

五礦地產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)城業(yè)務(wù)主要依托于平臺(tái)公司“五礦產(chǎn)城投資發(fā)展有限公司”，以成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和得天獨(dú)厚的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，致力于通過產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、城市更新、產(chǎn)城綜合體等模式，逐步發(fā)展成為國內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的綜合城市運(yùn)營(yíng)商。

業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)更突出表現(xiàn)在母公司中國五礦的資源協(xié)同支持、多年來項(xiàng)目實(shí)施形成的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及政企合作資源，以及既切中市場(chǎng)需求又緊跟政策走向的業(yè)務(wù)模式研究。

據(jù)悉，五礦地產(chǎn)打通中國五礦集團(tuán)內(nèi)部，進(jìn)行資源整合、優(yōu)勢(shì)整合，依托中國五礦大體量?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)體系、全牌照金融業(yè)務(wù)體系、全業(yè)態(tài)建安技術(shù)體系、位居央企前列的綜合科技實(shí)力等，積極拓展業(yè)務(wù)合作，謀求共贏發(fā)展。

圖丨中國五礦旗下8家上市公司 來源：企業(yè)公布

 

以早期項(xiàng)目五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園為例，遼寧省于2006年確立“五點(diǎn)一線”戰(zhàn)略規(guī)劃，營(yíng)口市正位于“五點(diǎn)一線”中心位置。之后營(yíng)口市政府赴京招商時(shí)，中國五礦集團(tuán)公司響應(yīng)國務(wù)院“振興東北老工業(yè)基地”的號(hào)召，雙方達(dá)成合作意愿。

2007年2月，五礦集團(tuán)和營(yíng)口市政府簽署《關(guān)于開發(fā)建設(shè)遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地五礦產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，營(yíng)口市政府向五礦集團(tuán)提供總計(jì)20平方公里的土地用于園區(qū)建設(shè)。

五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園位于遼寧（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，屬于園中園，由五礦地產(chǎn)控股下屬公司五礦（遼寧）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司作為營(yíng)口項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的主體，并在該公司下根據(jù)實(shí)體資產(chǎn)和業(yè)務(wù)類型設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園貿(mào)易等項(xiàng)目公司，對(duì)入駐企業(yè)發(fā)展進(jìn)行全流程服務(wù)。

五礦（遼寧）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司在園區(qū)內(nèi)自主投資建設(shè)了五礦大廈、濱海工業(yè)坊（標(biāo)準(zhǔn)廠房）、一期市政工程和鉑海灣、鉑海院子等房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，五礦大廈是遼寧“五點(diǎn)一線”地標(biāo)性建筑，集營(yíng)口五礦豪生大酒店和5A級(jí)寫字樓于一體，總建筑面積8.9萬平方米。酒店部分于2012年10月正式營(yíng)業(yè)，寫字樓目前已入住近20家企業(yè)，覆蓋央企、上市公司，以及民營(yíng)企業(yè)。

根據(jù)過往相關(guān)報(bào)道，在2010年工作總結(jié)中，五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園提到探索出一套產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展模式和盈利模式，形成了企業(yè)主導(dǎo)下具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的招商模式——在為入駐企業(yè)提供便利的基礎(chǔ)上，基于五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園與當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)的深度合作關(guān)系及園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的身份，簡(jiǎn)化了入駐企業(yè)在土地審批、融資等方面的難題和流程。

截至目前，五礦地產(chǎn)已完成招商項(xiàng)目30余個(gè)，招商引資簽約總額近350億元，成功引入海航集團(tuán)、百威啤酒、康師傅飲品、東旭光電、紅葉風(fēng)電、凱玟糖業(yè)、勝星石化、三征化工和宏峰科技等國內(nèi)外知名企業(yè)和有行業(yè)影響力的企業(yè)，為東北老工業(yè)基地振興做出了實(shí)實(shí)在在的貢獻(xiàn)。特別是海航集團(tuán)的成功入駐，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)口市的“航空夢(mèng)”。

這一套“產(chǎn)城模式”，也在五礦地產(chǎn)隨后的發(fā)展中得到持續(xù)完善和更新。

 

模式進(jìn)化

 

例如，2018年4月，五礦地產(chǎn)與成都大邑縣簽訂《“未來生態(tài)城”項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，將約18.4平方公里產(chǎn)城藍(lán)圖聚焦至約10000畝城市片區(qū)，計(jì)劃3-8年時(shí)間內(nèi)，逐步建成“生態(tài)融合、人文教育、綠色出行、健康醫(yī)養(yǎng)、共建共治共享”五大場(chǎng)景融合的五礦·西湖未來城。

項(xiàng)目采取統(tǒng)一規(guī)劃、整體運(yùn)營(yíng)、分步實(shí)施、權(quán)責(zé)政企分工的方式實(shí)施，以整體委托滾動(dòng)開發(fā)的模式，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)合作區(qū)域的整體開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及招商引資服務(wù)。

依托2500畝地理級(jí)水域“西湖”，按照成都市未來公園社區(qū)頂層設(shè)計(jì)要求，打造成都西部的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集聚地、公園城市的典范、產(chǎn)城融合發(fā)展的新名片，2024年，“西湖”景觀片區(qū)獲得了“中國體育旅游精品景區(qū)”稱號(hào)。

而在2023年10月25日，伴隨成都高新區(qū)與大邑縣區(qū)域結(jié)對(duì)聯(lián)動(dòng)工作動(dòng)員會(huì)的召開，雙方結(jié)對(duì)聯(lián)動(dòng)全面啟動(dòng)，并在會(huì)上正式將結(jié)對(duì)聯(lián)動(dòng)合作區(qū)命名為成都高新西湖科技園。

合作區(qū)位于大邑縣沙渠街道，總面積約12.15平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地占比34%，藍(lán)綠空間用地占比30%，居住用地、配套用地分別占比20%、16%。

該項(xiàng)目整體聚焦電子信息、營(yíng)養(yǎng)食品、文體旅游三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以西湖為起點(diǎn)，向西依次打造西湖之心、西湖數(shù)字創(chuàng)新聚落、新邑智能科技產(chǎn)業(yè)園等梯度分明的建筑群。

未來，成都高新區(qū)與大邑縣將積極發(fā)揮結(jié)對(duì)雙方優(yōu)勢(shì)，在園區(qū)進(jìn)一步探索工業(yè)上樓、零碳園區(qū)、智慧園區(qū)等先進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)路徑，并促進(jìn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、空間、要素互聯(lián)互通、融合發(fā)展，攜手打造全市區(qū)域結(jié)對(duì)聯(lián)動(dòng)示范區(qū)，構(gòu)建產(chǎn)城發(fā)展新標(biāo)桿。

大邑園區(qū)落地后，五礦產(chǎn)城接二連三，在成都陸續(xù)又合作了郫都園區(qū)、新都園區(qū)。郫都園區(qū)主要聚焦老舊工業(yè)港園區(qū)的重新規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，新都園區(qū)則聚焦航空與軌交兩個(gè)核心產(chǎn)業(yè)，協(xié)助政府平臺(tái)公司完成兩個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體的建設(shè)管理，先后獲得四川省建筑業(yè)新技術(shù)應(yīng)用示范工程、結(jié)構(gòu)示范工程、成都市綠色標(biāo)桿工地等榮譽(yù)。而后，依托五礦產(chǎn)城的招商及專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，整體托管兩個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客戶定位、推廣宣傳、產(chǎn)業(yè)招商、經(jīng)營(yíng)管理等，打造產(chǎn)業(yè)辦公與商務(wù)配套兼?zhèn)涞某鞘袝?huì)客廳。

2021年7月，五礦產(chǎn)城公司與福建南安市政府簽定戰(zhàn)略投資協(xié)議，五礦地產(chǎn)進(jìn)入福建首個(gè)合作項(xiàng)目五礦智慧工坊·中國（南安）高端閥門智造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目?jī)H用5個(gè)月時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了閥門園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程和運(yùn)營(yíng)的中標(biāo)落地，創(chuàng)造了五礦產(chǎn)城速度，央地合作典范。

項(xiàng)目總投資約36億元，總建筑面積64萬平方米，分兩期開發(fā)建設(shè)，園區(qū)以閥門產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以消防器材產(chǎn)業(yè)作為輔助產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)吸引閥門制造龍頭企業(yè)及優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型閥門配套企業(yè)入駐園區(qū)，全力打造閥門產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

自啟動(dòng)招商以來，基于精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、央企管理品質(zhì)，以及完備的產(chǎn)業(yè)賦能體系等眾多優(yōu)勢(shì)，園區(qū)項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、本地同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的大環(huán)境下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)逆市奮進(jìn)，苦練內(nèi)功，進(jìn)一步深挖行業(yè)研究、產(chǎn)品研究、客戶研究，以精準(zhǔn)的產(chǎn)品營(yíng)造適配閥門企業(yè)的生產(chǎn)需求，最終，精益求精的央企精神贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，在2024四季度，項(xiàng)目招商一舉引爆區(qū)域市場(chǎng)，取得了奇跡般的成果，逆市實(shí)現(xiàn)招商清盤，招商面積和金額以巨大優(yōu)勢(shì)奪得了全市的雙料冠軍。項(xiàng)目也成功通過“一戶一案，精準(zhǔn)服務(wù)”的方式進(jìn)行了交付，向客戶兌現(xiàn)了“好廠房、五礦造”的品牌形象。

據(jù)悉，園區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)過程中，堅(jiān)持“不降標(biāo)，不減配”，外墻保溫、水電、公區(qū)裝修等所有配置一步到位，讓企業(yè)無需再為空間改造、功能配置增加而產(chǎn)生額外的資金投入。

同時(shí)，園區(qū)還將一站式打造企業(yè)服務(wù)中心、人才公寓、品質(zhì)食堂、享會(huì)議室、便捷超市、快遞驛站等生活配套，為入園企業(yè)營(yíng)造活力便捷的園區(qū)生活氛圍。

雙方合作基礎(chǔ)上，2022年8月再次簽約兩大產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總投資80億元。其中，五礦智慧工坊·中國（南安）綠色智慧家產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址在梅山鎮(zhèn)，計(jì)劃總投資約60億元，重點(diǎn)吸引具有優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)潛力的泛家居及日用輕工類制造企業(yè)入駐園區(qū)，打造以“數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、綠色化”產(chǎn)業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，建設(shè)集數(shù)據(jù)采集分析、研發(fā)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品展示、檢測(cè)檢驗(yàn)、集采配送等為一體的高端綠色智慧家產(chǎn)業(yè)園。

洪梅水產(chǎn)預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目意向落地洪梅鎮(zhèn)，計(jì)劃總投資20億元，以發(fā)展高端水產(chǎn)預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，整合打造完整預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)涵蓋農(nóng)產(chǎn)品加工、預(yù)制菜上下游研發(fā)、包裝、體驗(yàn)功能于一體的生產(chǎn)型園區(qū)。

利用協(xié)同優(yōu)勢(shì)，五礦產(chǎn)城前期負(fù)責(zé)項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)管理，后期負(fù)責(zé)園區(qū)二級(jí)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工及代建管理，繼而依托產(chǎn)城專業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)管理。

基于以往的業(yè)務(wù)實(shí)踐，五礦產(chǎn)城搭建形成了“五礦+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”產(chǎn)城業(yè)務(wù)理論體系，即以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)邏輯和政策邏輯貫通商業(yè)模式，圍繞產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)生態(tài)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在合作共贏中分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利，創(chuàng)造綜合收益。南安園區(qū)項(xiàng)目作為典型代表，創(chuàng)新實(shí)踐了產(chǎn)城“IOD+EPCO（產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向開發(fā)模式+工程總承包和招商及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)）”組合開發(fā)模式，是這種創(chuàng)新模式的首次成功實(shí)踐。園區(qū)通過構(gòu)建“三平臺(tái)+一體系”產(chǎn)業(yè)鏈賦能生態(tài)圈，為入園企業(yè)量身打造三大增值平臺(tái)（集采平臺(tái)、共享平臺(tái)、交易平臺(tái)），解決入園企業(yè)污染環(huán)節(jié)生產(chǎn)、原料采購以及訂單交易三大核心難題，極大提升了入園企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力。

 

長(zhǎng)板之路

 

依托央企優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地方資源，以及“五礦+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的理念，五礦地產(chǎn)為不同項(xiàng)目量身定制產(chǎn)城模式，背后真正的底氣是中國五礦的資源稟賦，以及五礦產(chǎn)城對(duì)行業(yè)模式的深度思考。

這也正是五礦地產(chǎn)的長(zhǎng)板所在。

不過，大體量產(chǎn)城開發(fā)運(yùn)營(yíng)，考驗(yàn)企業(yè)的規(guī)劃開發(fā)能力，也考驗(yàn)抗風(fēng)險(xiǎn)、跨越周期能力。

在何劍波看來，現(xiàn)階段產(chǎn)城業(yè)務(wù)規(guī)模、盈利還不足以替換房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，卻是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看更值得去做的一件事。

科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下，瞄定現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)需求，因地制宜，讓產(chǎn)業(yè)與城市功能融合，也是五礦地產(chǎn)積極推進(jìn)由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略升級(jí)的重要路徑。

2024上半年，五礦產(chǎn)城啟動(dòng)了與北京市東城區(qū)的合作洽談，產(chǎn)城項(xiàng)目合作正式進(jìn)入一線城市，項(xiàng)目業(yè)態(tài)也從工業(yè)園升級(jí)為科創(chuàng)園，“五礦+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”業(yè)務(wù)發(fā)展理念再次以全新的合作模式正式落位北京。

6月下旬，北京東城“科創(chuàng)金三角”合作的框架協(xié)議正式簽署，五礦產(chǎn)城正式成為東城區(qū)安外、東外、永外地區(qū)“科創(chuàng)金三角”產(chǎn)城融合高質(zhì)量發(fā)展合伙人（項(xiàng)目統(tǒng)籌主體）。

“科創(chuàng)金三角”項(xiàng)目是五礦產(chǎn)城與東城區(qū)戰(zhàn)略合作的市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，總面積約10.8平方公里，聚焦芯片設(shè)計(jì)、健康醫(yī)療、央企數(shù)智化三大核心領(lǐng)域，建設(shè)獨(dú)具東城特色的產(chǎn)城融合高質(zhì)量發(fā)展集聚區(qū)。

五礦產(chǎn)城整合集團(tuán)內(nèi)外部資源，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研摸排，在充分評(píng)估項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與潛在優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，選定以東直門京投大廈作為“科創(chuàng)金三角”首個(gè)合作項(xiàng)目。

2024年12月18日，五礦產(chǎn)城與北京市東城區(qū)“科創(chuàng)金三角”戰(zhàn)略合作的首個(gè)子項(xiàng)目——東直門“五礦科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目”正式簽約并進(jìn)入實(shí)施階段。據(jù)悉，五礦科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，是五礦地產(chǎn)產(chǎn)城業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性項(xiàng)目，同時(shí)也是五礦產(chǎn)城實(shí)體化經(jīng)營(yíng)后在一線城市落地的首個(gè)以產(chǎn)業(yè)邏輯構(gòu)建商業(yè)模式的創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目。

項(xiàng)目一期合作面積約2萬平米，由五礦產(chǎn)城托管京投大廈的產(chǎn)業(yè)空間，在進(jìn)行環(huán)境改造提升后，在東城區(qū)配給科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資政策基礎(chǔ)上，聚焦培育新質(zhì)生產(chǎn)力，招引新能源、新材料，以及央企數(shù)字化等類型企業(yè)入駐，通過產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器與科創(chuàng)會(huì)客廳等空間樣態(tài)，整合中國五礦內(nèi)部的科技、金融等資源，打造科創(chuàng)企業(yè)快速集聚與發(fā)展的平臺(tái)。

在2025年1月2日召開的東城區(qū)政企懇談會(huì)上，舉行了打造“科創(chuàng)金三角”高質(zhì)量發(fā)展集聚區(qū)啟動(dòng)儀式，以及“東城區(qū)科技創(chuàng)新投資聯(lián)盟”揭牌儀式。邀請(qǐng)了30余家企業(yè)及機(jī)構(gòu)作為初始單位，一方面搭建金融機(jī)構(gòu)與科創(chuàng)企業(yè)投融資對(duì)接平臺(tái)；另一方面暢通政府與機(jī)構(gòu)溝通合作機(jī)制，增加投資的公信力。五礦產(chǎn)城以東城區(qū)“科創(chuàng)金三角”產(chǎn)城融合高質(zhì)量發(fā)展合伙人身份，則在其中扮演重要的橋梁角色。

需要注意的是，建管業(yè)務(wù)也被放在五礦產(chǎn)城平臺(tái)下。

五礦產(chǎn)城除了是產(chǎn)城業(yè)務(wù)投資、經(jīng)營(yíng)管理與產(chǎn)業(yè)研究（設(shè)立五礦產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)研究院）的平臺(tái)，也是代建業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌管理平臺(tái)。

圖丨產(chǎn)城業(yè)務(wù)架構(gòu) 來源：企業(yè)公布

 

五礦建管統(tǒng)管中國五礦代建業(yè)務(wù)的發(fā)展與合作，向委托項(xiàng)目提供全專業(yè)管理、全鏈條服務(wù)、全方位賦能。具體業(yè)務(wù)方面，分為商業(yè)代建、政府代建、資本代建、整合式代建、咨詢服務(wù)。

其中，商業(yè)代建、政府代建、資本代建、咨詢服務(wù)四部分相對(duì)常規(guī)，整合式代建略有特殊。主要是由債權(quán)人/政府平臺(tái)牽頭，政府平臺(tái)和五礦建管協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)階段性注入整合資金，通過類共益?zhèn)鶛?quán)的方式，解決項(xiàng)目公司歷史遺留問題。

作為五礦產(chǎn)城下屬業(yè)務(wù)單元，五礦建管整合內(nèi)外部資源，提供操盤、品牌、管理，以資源整合和施工總承包能力盤活資產(chǎn)，幫助項(xiàng)目復(fù)產(chǎn)復(fù)工，恢復(fù)正常建設(shè)、開發(fā)、銷售。

同樣得益于央企信用背書，信貸收緊的2023年，五礦地產(chǎn)仍獲在境內(nèi)外融資支持，與多家銀行簽訂為期3年9.7億港元的俱樂部貸款協(xié)議，簽訂10億人民幣循環(huán)貸款協(xié)議，向境內(nèi)專業(yè)投資者非公開發(fā)行12億人民幣無抵押債券。

2024上半年，五礦地產(chǎn)整體融資渠道繼續(xù)保持通暢，與多家銀行簽訂為期2年26億港元俱樂部貸款協(xié)議，于境外發(fā)行366天10億人民幣點(diǎn)心債，提取5.7億人民幣銀行貸款置換港元貸款。

值得一提的是，即便地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)面臨盈利考驗(yàn)，五礦地產(chǎn)仍然實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)兩年為正，2024年上半年錄得流入9.7億港元。同時(shí)，壓減有息負(fù)債11.4億港元，銀行貸款金額由2022年188億港元降至2024年上半年144億港元。

2025年無中長(zhǎng)期貸款到期。

信用貸款比率由2022年的81.4%上升至2024上半年的91%；境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，境外債占比重由2022年的76.6%，降至2024年上半年的66.9%，更有利于外匯風(fēng)險(xiǎn)防控。

 

圖丨借貸渠道及有息負(fù)債規(guī)模分布 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

 

圖丨境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)及信用貸款比率 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

 

截止到2024年6月底，五礦地產(chǎn)雇員總數(shù)為988人，較2023年末減少8.09%。下半年，該公司結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)一步推進(jìn)人員優(yōu)化，提升企業(yè)人均效能。

關(guān)于未來策略，五礦地產(chǎn)表示要守住資金、交付和質(zhì)量三個(gè)安全底線。其中，上半年共實(shí)際交付逾1600戶，8個(gè)項(xiàng)目全部按計(jì)劃或提前實(shí)現(xiàn)集中交付。

此外，香港蔚藍(lán)東岸項(xiàng)目配套建設(shè)的會(huì)所設(shè)有逾30項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施，更成為香港首個(gè)榮獲國際級(jí)WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證》的住客會(huì)所。

近年來，五礦地產(chǎn)按照中國五礦的決策部署，在數(shù)字化領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，扎實(shí)推進(jìn)5M智能健康體系等標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)體系建設(shè)，以數(shù)字化手段賦能產(chǎn)品。

5M智能健康體系的推出和實(shí)踐，引領(lǐng)五礦地產(chǎn)住宅產(chǎn)品向智能、健康、綠色方向發(fā)展，為現(xiàn)有產(chǎn)品體系構(gòu)建出實(shí)質(zhì)性內(nèi)核，進(jìn)一步拓展了產(chǎn)品的功能邊界，提升了產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為公司深入踐行精品戰(zhàn)略提供了有力的體系保障。

“有人在過寒冬，有人在練內(nèi)功。”用這句話概括五礦地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀態(tài)可能并不為過。

展望未來，五礦地產(chǎn)將繼續(xù)加大庫存去化和資產(chǎn)盤活力度，并加快構(gòu)建新的商業(yè)模式。

據(jù)悉，城市運(yùn)營(yíng)開發(fā)領(lǐng)域，五礦地產(chǎn)在北京副中心以東的香河縣和天津市北辰區(qū)宜興埠鎮(zhèn)啟動(dòng)了大型的城市運(yùn)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目，力求通過城市綜合開發(fā)提升新區(qū)的整體形象。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，五礦地產(chǎn)打造了城市商業(yè)綜合體品牌“LIVE”和社區(qū)商業(yè)品牌“幸福里”，旗下五礦商業(yè)現(xiàn)已蛻變成又一個(gè)成長(zhǎng)型利潤(rùn)中心。

目前，五礦商業(yè)在北京、香港、長(zhǎng)沙等多個(gè)省市和地區(qū)運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體、文旅小鎮(zhèn)、酒店、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目，管理面積達(dá)115萬平方米。